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Análisis del Equilibrio Económico en el Mercado Inmobiliario (MUSSA) |
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El proceso de planificación de los sistemas de transporte urbano requiere conocer la evolución e interacción de los tres subsistemas que lo componen: El sistema de actividades (A), el de redes de transporte (T) y el de flujos (F).Las actividades comprenden a todos los elementos urbanos que generan y/o atraen viajes y determinan la demanda: residencias (hogares), centros de empleo,
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de comercio, de servicios, etc. Las redes están definidas por la infraestructura vial, las características y los medios de transporte, elementos que determinan la oferta de transporte. El subsistema de flujos, con sus características de volúmenes (vehiculares y de pasajeros), velocidades y otras variables de nivel de servicio, es la expresión del equilibrio entre oferta y demanda en un momento dado.
La interacción de los dos últimos sistemas señalados (T y F), es resuelta mediante el modelo de equilibrio simultáneo ESTRAUS , herramienta que permite evaluar planes y proyectos estratégicos de transporte. Este modelo considera una descripción detallada del sistema de redes físicas de transporte, obteniendo como resultado un reporte del sistema de flujos en las correspondientes redes. Actualmente la información referente al sistema de actividades, que permite caracterizar la demanda de transporte, ingresa como información exógena al modelo, asumiendo que esta se genera independientemente de los demás sistemas que componen el de transporte urbano.
En los últimos años, el Estado de Chile, a través de SECTRA ha realizado un considerable esfuerzo en integrar la modelación del transporte y los usos de suelo, considerando a gran retroalimentación entre ambos subsistemas. Es así como a la fecha se ha avanzado en la elaboración de un modelo que permita analizar la evolución del sistema de actividades frente a cambios tanto del mercado inmobiliario, como frente a modificaciones en el sistema de transporte.
Una breve descripción del modelo MUSSA
El estudio del mercado inmobiliario de una ciudad como Santiago involucra la descripción y modelamiento de una gran cantidad y variedad de información. Esta característica es consecuencia de la enorme diversidad de agentes demandantes de bienes ofrecidos en este mercado y de variables que caracterizan su interacción y, de modo muy propio, del carácter espacial que tiene la oferta y la interacción entre ella y la demanda en este mercado. Así, el análisis de la localización de actividades y la formación de rentas de uso de suelo perdería sentido si no considerara su dimensión espacial.
Con el objetivo de analizar y predecir la evolución del mercado inmobiliario del Gran Santiago, la Universidad de Chile ha desarrollado e implementado, para el Ministerio de Planificación y Cooperación (MIDEPLAN), en el marco del estudio Análisis Políticas de Usos de Suelo (Mideplan-Sectra, 2002; pdf 5.4 mb), la primera versión del modelo genérico estratégico de localización de actividades y de valores de usos de suelo, denominado MUSSA. En una primera etapa se ha implementado para el Gran Santiago.
El modelo MUSSA es una herramienta destinada a la descripción, predicción y simulación del mercado inmobiliario, considerando la interacción con el sistema de transporte, recogido esto último a través de las medidas de accesibilidad/atractividad que presentan determinadas zonas para la localización de actividades específicas.
MUSSA ha sido concebido como una aplicación que no solamente permite al usuario efectuar predicciones o simulaciones del mercado inmobiliario urbano, sino que también, analizar la amplia cantidad y variedad de información que caracteriza este mercado y permitir el estudio de los efectos de la aplicación de un sinnúmero de políticas de localización y de transporte, entre las cuales es posible mencionar las siguientes: Incentivos de localización tanto residencial como no residencial, restricción de localización de actividades específicas, cambios en los usos de suelo por efecto de mejoramiento de la accesibilidad (planes de transporte), impacto de planos reguladores, subsidio diferenciado, política de generación de subcentros de servicios, entre otros.
El desarrollo de MUSSA es un significativo paso en el proceso iniciado por el Estado de Chile en lo relacionado con el ordenamiento territorial y mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes. La predicción de la evolución de la ciudad y su relación con los planes de transporte permitirá a las autoridades tomar decisiones que se materialicen en la construcción de ciudades armónicas y funcionales a sus habitantes. |
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